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El último bufete de abogados multinacional, DLA Piper, en su larga serie de conferencias de un día, comenzó rápidamente con una mirada en profundidad a algunas de las tendencias tecnológicas y demográficas que están sacudiendo a CRE.

El uso de la tecnología para agregar valor a la propiedad, la expansión creativa del coworking y el impacto de la nueva fuerza laboral en los bienes raíces comerciales son los puntos principales discutidos en la 15ª Cumbre Global de Bienes Raíces de DLA Piper, celebrada en Chicago el martes pasado. El evento comenzó con una presentación rápida y llena de ideas de Steve Weikal, jefe de relaciones de la industria en el Centro de Bienes Raíces del Instituto Tecnológico de Massachusetts.

Dos de las tendencias clave en las que se centró son las que él llama el “fracking” inmobiliario y el tsunami de inicio. En cuanto al primero de ellos, Weikal dijo que actualmente hay 7,000 startups de tecnología profesional en todo el mundo. En 2012, señaló, había menos de $ 1 mil millones en fondos para proptech, pero la cifra para 2018 fue de aproximadamente $ 18 mil millones, con aproximadamente otros $ 6 mil millones solo en el primer trimestre de este año.

En solo un ejemplo, dijo, la firma de capital de riesgo Fifth Wall Ventures, que se enfoca en inversiones de tecnología financiera y se ha asociado con CBRE, Hines, Equity Residential, Prologis y Macerich, recientemente recaudó $ 500 millones. “Nunca hemos tenido I + D para nuestra industria”, dijo. “Esta es nuestra versión de I + D. Tendrá un tremendo impacto ”.

UTILIZANDO TECNOLOGÍA PARA EXIGIR EL VALOR

La segunda tendencia principal, el “fracking” inmobiliario, fue definido por el colega del MIT de Weikal, el profesor Dennis Frenchman, como “usar la tecnología para dividir el uso de bienes inmuebles o el activo físico real en piezas más pequeñas y reconfigurarlo en combinaciones de mayor valor, desbloquear el valor del activo pasado por alto “.

Los dos grandes ejemplos de eso son WeWork y Airbnb. WeWork es el mayor inquilino no gubernamental de Nueva York y también el mayor inquilino de Londres, dijo Weikal. “Arrendan bajo y licencian alto y juegan el spread. Esa es la fuente de la ganancia, o no ”, dijo, ante una oleada de risas de los casi 500 asistentes. Airbnb, por supuesto, es la compañía de hospitalidad más grande del mundo, a pesar de no tener una cama individual.

CAMBIOS EN COWORKING

Weikal señaló un cambio que muestra cómo se ha convertido el coworking convencional: de 2010 a 2017, la participación en el mercado de coworking compuesta por freelancers disminuyó en más de un tercio, mientras que la porción tomada por compañías con más de 100 empleados aumentó seis veces . “La solución empresarial del coworking se ha popularizado, y a las compañías realmente les gusta esto”, dijo. “A los ocupantes realmente les gusta este espacio flexible, por lo que no va a desaparecer”.

Otro punto de datos citado por Weikal es que la filial de Microsoft, GitHub, con 600 empleados, no tiene una oficina central ni grandes contratos de arrendamiento. Además, la industria del coworking se está expandiendo en formas creativas, incluso sorprendentes, dijo. “Estamos comenzando a ver estas soluciones especializadas principalmente para ayudar a las nuevas empresas, pero no siempre”. Están comenzando a haber ofertas de coworking específicamente para espacio de laboratorio (BioLabs), negocios de cannabis (We Grow CA), espacio de almacén (Saltbox), pop -up espacio comercial (AppearHere) o espacio exclusivo para mujeres (Hera Hub y The Wing).

En lo que Weikal llama “convergencia de coworking”, Industrious está abriendo espacio de coworking en dos centros comerciales propiedad de Macerich y Taubman y en algunas ubicaciones de Equinox Fitness Club, Staples ha estado abriendo espacios de coworking de Staples Studio en algunas tiendas, y la cadena Lifetime Fitness está abriendo Lifetime Trabajo. Aún más creativo, Why Hotel es esencialmente un hotel emergente en edificios de apartamentos que todavía están en arrendamiento.

Weikal citó a Mark Grinis de EY: “Los bienes raíces comerciales ya no son un activo fijo. Es fluido “.

EL FACTOR HUMANO

Luego, Weikal discutió la interfaz humana de los bienes raíces, también conocida como “adherencia”, en una era en la que los inquilinos comienzan a tener vínculos sustancialmente más débiles con edificios o espacios específicos. “La adherencia es crítica”, dijo. “Ahora que son móviles, y tienen toda esta información, necesitamos entender [a los inquilinos] para asegurarnos de que permanecen, porque pueden saltar fácilmente, especialmente cuando los arrendamientos se convierten en licencias. Eso puede ser un verdadero desafío para nuestros modelos de negocio “.

Weikal advirtió que un factor que no ha cambiado es que “todavía existe la necesidad de que estemos juntos”, al menos para ciertos tipos de tareas, como la innovación.

“Esta nueva fuerza laboral no hace compromisos a largo plazo, y quieren todo ahora, y quieren justo lo que quieren, y solo pagarán por lo que usan”, concluyó. “Eso no se alinea exactamente con nuestra industria, donde estamos acostumbrados a arrendamientos a 10 años con dos renovaciones a cinco años”. Y obviamente eso impacta todo. Afecta la suscripción. Impacta lo que construimos y dónde construimos y cómo lo construimos “.

Weikal, que comenzó su carrera en el sector inmobiliario reestructurando teatros históricos en el distrito de entretenimiento Fox Center de Detroit, posee una maestría en desarrollo inmobiliario y planificación urbana del MIT y una licenciatura en derecho de la Facultad de Derecho de la Universidad de Suffolk.

 

Fuente: Commercial Property Executive

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